跨不過的租金障礙 揭開租屋黑市真相
【專題記者陳宣懿、李昱亭、姜期儒、黃宥綺綜合報導】無殼蝸牛運動今年將邁入第31個年頭，儘管近年來有大批民眾夜宿東區表達訴求，仍無法解決高房價問題。國立政治大學財政學系教授陳國樑說：「真正的居住正義，應該是要讓想要買房的人買得起房，讓不想買房的人住得安心舒服。」當擁有房子成為有錢人的專利，租屋市場的健全發展受阻，年輕人該如何翻越高房價的山頭，又該如何面對租屋遭遇的險峻難關？
買房負擔重 以租代買成趨勢
房價長年居高不下，民眾買房不易，房價所得比（註1）更是從民國98年至今長期攀升。根據內政部不動產資訊平台發佈的108年第四季最新數據，全國平均房價所得比為8.58倍。意即有意願買房的民眾平均需不吃不喝9年，才能購買一間自己的房子。以全台房價最高的雙北都會區為例，91年至98年所得比仍為個位數， 100年起卻一路攀漲，民眾想要買房變得更加困難。
註1：房價所得比=中位數住宅總價÷家戶年可支配所得中位數。數值越大，房價負擔能力越低。
「高房價大概是所有台灣人的心聲！作為剛出社會不久的人，買房確實有點負擔，目前還是以租代買。」於新北市蘆洲區租屋的王暐淳一語道破租客處境。自研究所畢業後，他因頭期款不足，加上新婚、工作需求，便選擇鄰近公司的地區租房。大家房屋企劃研究室主任郎美囡提到，目前想要在雙北地區買到鄰近捷運站的房子，至少要準備800萬元。本身也經營租屋公司的律師蔡志雄表示，台灣薪資長期停滯不前，房價卻節節攀升，導致未來買房需求會減少，租屋需求則會增加。他更補充從過去租客多為社會新鮮人、學生有租屋需求，近年來租屋群眾擴大至新婚夫妻、老年人等。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡提及， 目前雙北市區房價高，對於社會新鮮人來說，只能暫時以租房代替買房。 圖／姜期儒攝
租屋市場供不應求，租金指數（註2）也逐年攀升。根據內政部不動產資訊平台顯示，自100年以來租金指數從9.34，連續攀漲110個月，最新一期109年4月的租金指數為103.49。運巢社社長倪子仁認為高租金與房價結構具高度相關，台灣高房價現象和高空屋率同時並存，顯示仍有許多空房未流入市場。
註2：租金指數是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。
租屋市場地下化 房客權益難保障
此外，租屋市場淪為黑市交易，政府無法有效掌握租賃資訊，導致房東逃漏稅問題嚴重。國家住宅及都市更新中心董事林旺根解釋，完整的不動產市場包括交易市場及租賃市場，然政府過去較少關注租賃市場。即使101年推動租賃實價登錄，規定經不動產仲介業者交易的案件需登錄，但租屋地下交易存在多時，政府與民間的租屋資訊仍不流通。對於有租屋需求的房客而言，多半會選擇透過民間租屋網，例如：591租屋網、好房網等，或是網路上的租屋社團。國立臺北大學學生余佩芬便分享，因學校附近社區大樓居多，若有找房的需求會直接問社區的管理室，或是承接學長姐的房子。
除了地下化交易問題之外，目前流通於市面上的租屋案件，房客與房東之間更有權力不對等的情形。例如民國104年爆發張淑晶事件（註3）後，政府開始重視租賃市場，也促使《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃專法）誕生。但租賃專法從107年上路至今，仍有未完善之處。長久以來房東握有價格主導權，房客往往只能被動接受。
註3：從民國104年開始，房東張淑晶開始與房客展開多項官司，藉此從中獲利。
世新大學學生游文靜原在學校附近租房，因新冠肺炎影響，他目前被困在中國無法回台唸書，但近期卻收到被迫搬遷的通知。他無奈地說：「房東臨時通知我要搬家，也沒有解釋為什麼原本的地方不能住。」因無法即時找房，只好委託房東轉移行李至房東的其他房子。
王暐淳也提及與房東簽約時，被事先告知不能遷入戶籍。但此舉恐違反租賃專法「應約定不得約定事項」（註4）。他無奈地說：「雖然知道（房東）是違反政府規定，但因為沒有要申請相關補貼，所以就沒關係。」
若房客向政府申請相關租金補貼或遷入戶籍，房東的租賃事實便會浮上檯面。匿名房東陳先生表示，若同意房客申請補貼，不僅房屋稅、地價稅要提高，所得稅也會增加。因此，房東為了逃稅，通常事先與房客達成協議。「大家要有默契講好，如果你要報稅的話，那租金就高一點。」陳先生說。
註4：租賃專法中，租賃契約契約分為應約定及不得約定事項，房東不得拒絕房客申請租賃支出。
OURs都市改革計畫組織與社會住宅推動聯盟合聘研究員廖庭輝認為，雖有租賃專法明文規定租賃契約，但廖庭輝仍認為租屋權益保障制度仍不夠完善。他更提到目前的租賃專法針對契約部分並未設罰則，當房客與房東發生糾紛時，只能透過調解的方式解決爭議。若調解不成或是房東選擇逃避問題，一旦房客另尋法律途徑，光是聘請律師就是另筆花費，在時間與成本的考量下，房客往往選擇忍氣吞聲。
政府力推包租代管 盼降租屋黑數
內政部地政司目前力推租賃專法裡的「包租代管」，雖然此法從107年6月才上路，但政府最早於106年即提出106年度試辦計畫，並在六都先行試辦1萬戶。「包租」是由政府委託租屋服務業者擔任「二房東」，由業者向房東簽訂包租契約，向房東支付房租，再將住宅轉租給房客，並負責管理該住宅；「代管」則是由業者協助房東與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅。
政府提供參與計畫的三方租稅優惠，同時希望保障房客居住安全，確保發生爭議時的責任歸屬。政大地政學系助理教授江穎慧認為，因為包租代管有業者提供專業服務，可以藉此改善租屋品質，讓民眾的租屋選擇變多。蔡志雄表示，台灣的包租代管業會與個人房東的比例呈現黃金交叉。整體來說，租屋的品質將提升。
「政策並沒有給房東太大的誘因。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為，現行政策雖提供減稅等優惠措施，但仍無法吸引逃稅的房東加入政策計劃。廖庭輝也說：「減稅哪有逃稅爽。」 他認為，當大部分的房東都在逃稅時，減稅優惠並無法發揮作用。
國立政治大學地政學系助理教授江穎慧認為，包租代管的優惠政策已試圖讓地下化的房東見光，因此未來房子間的品質落差不會像以往那麼大。 圖／陳宣懿攝
報酬率不足 屋主不願進租屋市場
然而，長期的市場失靈導致房屋總價與租金報酬率（註5）脫鉤，目前政策並無法在短時間內解決供不應求、空屋率偏高的問題。陳國樑認為，市場無法讓租房的人租的安心，想買房的人也無法在適當的努力下買得起房，這就是房屋市場失靈。
對部分房東而言，他們預期是房市高漲後把房子賣掉，而不是經營租屋市場穩定獲利。「稅法方面有一大堆針對自用住宅的優惠。」由於房價持續飆漲，再加上稅金低廉，多半屋主不願出租房子。陳國樑表示，房子沒出租就能視為自用住宅，房東能藉此獲得自用住宅的優惠利益，「這就是房東不願意出租的主因。」
註5：一般國內常用的「租金報酬率」評估法，最粗淺簡易的算法是（每月租金× 12個月）／房屋總價。 例如若房屋總價為1000萬元，每月租金收入3萬元，則該間房屋的租金投報率為（3萬元× 12）／1000萬= 3.6%。
國立政治大學財政學系教授陳國樑認為，房東不願意讓出租事實浮上檯面的原因是想避免多繳稅。 圖／李昱亭攝
房東需要為住宅繳納房屋稅，房屋稅由地方政府依房屋現值課稅，一般分為自用住宅以及非自用住宅。以台北市為例，自用住宅僅需課徵房屋現值1.2％，而非自用住宅課徵金額則依照屋主擁有房數稅率以倍數成長。因此有些房東不願意曝光房子出租的事實，藉此少繳稅。
當「租金報酬率」不足，而房東又想出租房屋時，部分房東可能會逃漏稅以降低出租房屋的成本，所以更不會參與包租代管讓出租事實屋浮上檯面。呂秉怡說明，部分房東可能會少報稅節省稅金，藉此彌補「租金報酬率」不足的部分。
「關鍵是繳稅問題，解決的話能讓70、80％市場回歸正常，政府政策跟手段也能因應。」呂秉怡認為，房東擔心加入包租代管就要多繳稅，因此原先政府作為誘導的政策無法有效進行。「我覺得現在有開始看到往這邊（租屋市場浮上檯面）走的方向。」蔡志雄則認為，租屋市場地下化已經十幾年，難以在兩年內就改變。
稅制與調查並重 日本租屋市場成熟
「稅，是讓租賃市場發展一個重要的關鍵。」林旺根解釋，日本的房屋持有稅為台灣的十倍。在日本，一旦持有房屋就得先繳約房屋公告現值3％的「不動產取得稅」，之後每年仍須固定繳納房屋公告現值約7％的「固都稅」(註6)（固定資產稅、都市計畫稅合稱固都稅）。由於養房成本高，日本的住宅自有率維持在世界平均的60％，因此租屋市場發展蓬勃。
註6：固定資產稅為政府對持有土地、家戶、折舊資產所課徵的稅金，從取得的隔年開始繳納；都市計畫稅則為透過都市計畫事業、或是土地區劃整體事業得到利益的土地或是房屋皆須繳納。
國家住宅及都市更新中心董事林旺根認為，日本的房屋持有成本高，降低日本民眾投入不動產買賣市場的動機，因此租屋市場發展成熟。
圖／黃宥綺攝
呂秉怡指出，日本的租屋市場一半以上都是專業經營者（租賃服務產業），專門開發與經營租屋市場，「但台灣的開發商只會買賣房子賺暴利，或是沒興趣做租賃產業這一塊。」
日本的租賃產業發展成熟且較集中，有超過90%的民營租賃住宅，由住宅資產管理公司參與管理。因此日本引入專業認證制度，不動產房仲（租賃不動產經營管理士）透過民間協會舉辦的全國統一考試取得執照，租賃服務的專業化程度可見一斑。
2011年，日本建立「租賃住宅管理業者登記制度」，租賃住宅管理業務的從業者需向政府登記。透過登記制度，出租人及承租人可藉此選擇合適的業者進行配對，除預防租賃契約糾紛，也使日本政府準確掌握租賃資訊。同年，日本也頒布《賃貸住宅管理業者登錄規程》、《賃貸住宅管理業務處理準則》，將租賃管理業法制化。
在資訊透明化方面，日本的「一般財團法人不動產研究所」則扮演重要的角色。不動產研究所為獨立的研究機構，由不動產鑑定士長期調查日本不動產資訊，並定期追蹤市場租金變動狀況。1996年起，不動產研究所便於每年九月發布「全國租金統計」、「國際不動產價格租金指數」等資料，也建立租賃市場的供需模型，以預測未來的租金漲跌。反觀台灣，因租賃市場長期地下化，民眾無法掌握租金資訊，只得上租屋網比價，導致資訊不對等。
德國定租金管制 杜絕市場炒作
除完整租金資訊，國際上也有管制租金的政策。林旺根表示，德國的租金控制做得非常徹底，能夠杜絕市場炒作。
德國設定「租金基準價格」管制租金。中央政府每年以城市為單位，訂定當地租金基準價格，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。德國《住房租賃法》甚至規定，若房東要上調租金，必須滿足租金15個月未變。因此，德國大部分的租賃價格皆趨穩定。
「德國的政策不鼓勵買房，鼓勵租房。」呂秉怡說明，德國政府為避免炒房，保障租金不輕易上漲，除要求房東的房子須有一定品質，也保障租期，使房客覺得租屋市場安全且穩定。他補充，德國讓房東持續經營，也確保租屋市場的穩定投報率，並非鼓勵買賣不動產，謀取短期暴利。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡說明，德國設定租金基準價格，有效管制租金漲幅，以避免市場炒作。 圖／陳宣懿攝
對此，林旺根表示，台灣的租屋政策因仍在實施初期，尚未制定租金管制等相關政策。他認為，台灣未來應訂定租金上限，以避免景氣大波動時，影響到房客與房東的權益。
健全台灣租屋市場 學者提多面向解方
為解決台灣租屋市場不健全的問題，國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚於先前報導中建議，可先放寬出租單獨一戶房東的課稅機制，對目前擁有多戶出租的房東嚴格課稅，使他們的出租事實浮上檯面。如此除幫助資訊透明化外，也能保障租屋品質。對於顧慮租屋事實曝光，被政府追討過去稅收的房東，他提議政府可設立特赦條款。若房東願意主動申報租屋狀況，政府便不追究過去逃漏的稅款，藉此提升房東出面意願。呂秉怡也表示，政府可制定特赦期限，針對未在期限內主動申報出租事實的房東嚴格查稅，增加房東申報壓力。
由於台灣以個人房東（註7）居多，政府除推動包租代管計畫，藉由主動出面的房東，掌握租屋市場的資訊外，也能以其他方式調查台灣租屋市場。對此張金鶚曾建議，政府可與民間租賃業者合作，或將民間租屋平台上的租屋資訊納入官方統計，以掌握租屋市場資訊。陳國樑則表示，政府可用大數據形式調查，整合戶政、稅籍資料等，再透過交叉比對來區別自用住宅與非自用住宅，進一步找出用於出租的房屋，加以管理。
註7：未透過仲介、公司等方式出租物件的房東。
政策增設罰則機制 平衡租屋雙方權力
台灣多以個人房東居多，租屋地下經濟盛行，造成資訊不透明，除租客與房東權力不平等外也無法確保租屋品質。 圖／姜期儒攝
民國107年《租賃住宅市場發展及管理條例》上路後，雖明確規定承租雙方契約規定，但因未建立罰則，規範上仍有不足之處。
圖／陳宣懿攝
對於政府提出多項減稅優惠，以鼓勵房東或空屋持有者參與包租代管的做法，廖庭輝指出，要改善租屋市場，現有政策的邏輯剛好相反。比起藉稅賦優惠吸引房東主動申報出租事實，應該先以囤房稅或類似稅制規範，使房東或空屋持有者為避免繳更多稅而主動申報，再搭配適當的稅制減免與代管服務，減輕房東與空屋持有者出租的負擔。
OURs都市改革計畫組織與社會住宅推動聯盟合聘研究員廖庭輝認為，目前包租代管計畫缺乏強制力，無法讓現有房東主動申報出租事實，改善租屋市場地下化的情形。 圖／黃宥綺攝
「政策推動需同時給予優惠跟懲罰性措施，好比蘿蔔跟棒子。」廖庭輝提到，目前政策只有蘿蔔但沒有棒子，明顯缺乏強制力。因此無法有效讓現有房東願意申報出租事實，也無法使空屋進入租屋市場，改善市場供給需求。
至於租屋市場地下化造成租屋雙方資訊、權力不對等的情況。對此廖庭輝建議需明確立定罰則。除制定罰金外，另訂裁決機制，給房客保護自己權益的手段。房東方面，政府可以輔導房東理解、調整租約細項，減少租賃糾紛，保障租屋雙方權利。張金鶚也於先前報導中表示可制定「吹哨人條款」等監督制度，以檢舉獎金為誘因，鼓勵房客主動檢舉房東的不當租賃、逃漏稅行為。
大數據統整稅籍資料 學者盼解決市場地下化
「現在已經是大數據的時代，但是我相信你可能會很訝異財政部完全沒有整合。」陳國樑指出，房子的戶政資料以及房屋稅的稅籍資料並無整合。他認為，將這些資料勾稽（註8）可以解決租屋地下化的問題。為了避免檯面下的房東逃漏稅，盼財政部將來能夠主動統整各政府單位的資料。「我覺得未來政府要查房東有沒有繳稅，或是他應該繳稅，這個都會變簡單。」蔡志雄也認為，政府應綜合各種資訊，將所有的數據彙整在一起。
註8：勾稽是指會計帳簿和報表中有關指標、數字之間存在必然、可據以進行相互查考、核對的關係。